经市人民政府批准，县自然资源局按照省厅要求完成“闽侯县中心城区标定地价”（以下简称标定地价）制定工作，建立完善了闽侯县地价公示体系，为方便有关单位和社会公众更好地理解标定地价，现就相关内容作如下解读。

一、工作背景

2019年6月，为加快建立政府公示自然资源价格体系，自然资源部办公厅发布了《关于部署开展2019年自然资源评价评估工作的通知》（自然资资办发〔2019〕36号），福建省自然资源厅下发《关于开展2019年自然资源评价评估工作的通知》（闽自然资发〔2019〕177号），文件中要求加快建立我省政府公示自然资源价格体系，全面实现城镇标定地价公示。标定地价是政府为管理需要确定的、符合一定条件的标准宗地土地权利价格，是宗地评估、地价管理和有关税费确定的重要依据。自2019年开始，各市、县自然资源主管部门，要全面启动城镇标定地价体系建设。闽侯县自然资源和规划局按照有关规定，部署安排标定地价体系工作。

二、标定地价的概念

标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。本次标定地价成果为县辖中心城区（甘蔗街道、上街镇、荆溪镇、祥谦镇、青口镇、尚干镇、南通镇、南屿镇、竹岐乡）的城镇国有建设用地标定区域内标准宗地在现状开发利用条件下的完整权利价格。

三、标定地价成果制定的依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《福建省自然资源厅关于开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（闽自然资发〔2019〕177号），标定地价属于政府法定公示地价，需按国家规定的技术规范每年进行更新。2020年，闽侯县自然资源和规划局按程序启动“闽侯县中心城区标定地价成果”编制工作。

四、标定地价工作的过程和作用

本次标定地价的工作过程，经过资料收集、数据处理、体系建设、地价评估、成果编制、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收、公平性竞争审查、合法性审查等程序，对项目成果进行不断修改完善，最终形成我县中心城区标定地价成果。

标定地价的编制，一方面进一步完善了我县公示地价体系，丰富了土地市场价值参考标准，为国有土地使用权出让评估提供参考；另一方面有助于建立公平、公开的土地市场，为调整城镇土地利用结构和布局提供信息支撑，对实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。

五、本次标定地价编制成果的主要内容

本次标定地价工作有以下主要内容：

1. 标准宗地估价期日

标定地价价格基准日统一为2021年1月1日。

2. 公示范围

闽侯县中心城区标定地价公示范围为闽侯县甘蔗街道、上街镇、荆溪镇、祥谦镇、青口镇、尚干镇、南通镇、南屿镇、竹岐乡，公示标定区域59个，总面积约257.455公顷。

3. 土地用途

本次标定地价评估体系包括闽侯县中心城区的商服用地、住宅用地、商住混合用地、工矿仓储用地共四种用途。

六、标定地价的应用

1.完善闽侯县公示地价体系

标定地价与基准地价是地价管理的基础。在我区由标定地价体系和基准地价体系共同构成了公示地价体系。二者联系紧密，但又各有侧重。通过标定地价公示体系的推广，构建由标定地价体系和基准地价体系组成的公示地价体系，将有助于完善我区公示地价体系。 

2.可作为政府管理的重要参考依据 

土地出让、补交地价款、课税等多项公共事务均需要政府对城市地价分布与趋势具有科学客观的认识。标定地价可以为国有土地使用权出让评估提供依据，为政府进行土地管理及制定宏观政策提供参考，有利于进一步规范房地产市场交易主体的行为，落实地价政策。通过对标定地价建立比准基础，从而达到闽侯县范围内的“一地一价”，在土地出让过程中，就可以精准确定具体宗地允许的溢价幅度，真正遏制“地王”的产生、避免土地市场过热，从而实现土地市场调控政策的真正落实。 

3.可促进土地市场价格水平信息公开

长期以来，社会各界都一致认为土地市场是一个不完全的市场，其原因之一在于土地市场的信息不对称。虽然各地目前普遍采取网上公开招标拍卖挂牌的方式进行土地交易，保障了交易信息对外可查询，但是，由于交易土地数量相对于当地土地总量来说仍属于绝对的少数，因此，将标定地价体系中的标准宗地及其评估结果作为公示地价进行公示公开，将有利于促进闽侯县的土地市场价格水平信息的公开。 

4.可用于衡量区域间地价水平

通过建立标定地价体系，不仅能掌握同一城镇内由于区位条件不同而引起的地价水平差异，而且还可通过由不同用途的标准宗地选出的代表性宗地衡量各城镇不同用途的地价水平。通过标定地价的合理定价，促使不同城镇和同一城镇内不同区位的土地得到最优化、合理的利用，从而通过经济手段调节用地结构和布局，最终实现城镇土地的合理配置。 

5.可作为土地评估的参考 

标定地价成果可作为参考和数据来源直接应用于土地评估，包括基准地价评估和宗地评估。在土地评估过程中，可以以标定地价成果作为参考依据，对基准地价评估结果和宗地地价评估结果高低情况进行类比，进而检验评估技术过程以发现并修正问题。

利用标定地价系数法进行宗地评估，是指根据待估宗地个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对标定地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

利用标定地价系数修正法评估划拨土地使用权价格，主要是在标定地价基础上，扣除划拨土地补交出让金标准，然后利用标定地价修正体系，就待估宗地个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选择相应的修正系数对标定地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日划拨土地使用权价格。